地盤に関するデータも公表されて いる

東京ディズニーランドがあるこ
とで人気の浦安市の沿岸部。東日
本大震災によって液状化による深
刻な被害を受けた。特に埋め立て
地である中町、新町といった地区
の被害は大きかった。建物や電柱
が傾き、下水のマンホールはきの
このように道路に突き出た。岩盤
に基礎を打ち込んでいるマンショ
ンは建物が傾くことはなくても、
ガスといったライフラインが途絶し、復旧作業が長期化し困難な生活を液状化被害というと浦安のように沿岸部の埋め立て地というイメージが強いが、実際に
は海のない県である埼玉県でも液状化被害は確認されている。液状化や建物や塀の傾きと
いった被害を受けた地域に共通するのは軟弱な地盤だ。軟弱な地盤は硬い地盤よりも揺れ
やすい。また、液状化や建物の沈下が起こりゃすく、建物の傾きや倒壊の被害に遭いやす
い。巨大地震が予想される地域に住むなら、できるだけ問題のない地盤がいい。
地盤の状態はボーリング調査を行い調べるのが一般的だ。ある地点をボーリング調査し
判明した地質断面図のことを柱状図[図415]という。地質断面図とは地面を縦に切った
断面を真横から見た図のことだ。
普段はあまり縁のない柱状図だがインターネットを使えば簡単に調べることができる。
まず、国土地盤情報検索サイトを見ると全国の柱状図を見ることができる。東京都や神奈
川県であれば、もっと詳細な地点の柱状図を調べることができる。柱状図を見ると、粘土や砂、砂礁、岩盤といった各地層の地質や、地層の硬さが表示さ
れている。建築においては地質も重要な情報だが、住宅を探している私たちにより重要な
のが地層の硬さだ。
地層の硬さはN値で表されている。このN値が大きいほど硬い地盤で、小さいほど軟弱
な地盤ということになる。N値が回以上の地層が5m以上続いている層を支持層と呼ぶ。
マンション等を建築する際に地面に打ち込む杭はこの支持層に打ち込んでいく。地盤を判
断するには、この支持層が何m下の地層に現れるかも見ておきたい。硬い地盤であれば、
[図415①]のようにそれほど深くない地層に支持層があるはずだ。また、[図415②]の
ように表層から何十mも下に支持層がある、もしくは支持層まで到達しないなら、 そこは軟弱な地盤と言ってもいいだろう。
軟弱な地盤はまったくダメということでもないが、硬い地盤の物件よりもリスクが高い
ことは承知して購入したいところだ。

ハザードマップ

東日本大震災のように想定を超える自然
災害が来ることもある。ハザードマップは
被害の程度を予想するよりも、被害を受け
やすいかどうかを知る資料として使うとい
いだろ、っ。
-洪水ハザードマップ
大雨が降ることによって河川が氾濫し、
洪水の被害を受けやすい地域を知ることが
できる。想定する大岡の種類や、どの河川
が氾濫するのかによって被害の受け方は違
う。そのため、洪水ハザードマップを複数
種類用意している自治体が多い。
AV内水ハザードマップ

市街化が進み、ゲリラ豪雨のような集中豪雨も増えている。下水道の雨水排水能力を超
える量の雨が降ることで、雨水があふれ浸水してしまう被害が頻発している。こうした内
水による浸水被害に関する情報を知ることができる。
112
-高潮ハザードマップ
台風や発達した低気圧が通過する際には、気圧の低下によって海面が上昇する。さらに
沖から海岸に向かって強い風が吹きつけると、海水が海岸に吹き寄せられ海面が上昇する。
このようにして起こる高潮によって、海岸付近では海水による被害が出やすい。こうした
高潮に関する情報を知ることができる。
-津波ハザードマップ
巨大な地震に伴い発生することが予想される津波による危険度の高さや、避難場所、避
難経路など津波に関する情報を知ることができる。
-土砂災害ハザードマップ

大雨に伴い発生することが予想される土石流、地滑りといった土砂災害に警戒すべき地
域、急傾斜地の崩壊の危険のある地域、避難場所などに関する情報を知ることができる。
。火山ハザードマップ
火山の噴火に伴う溶岩流、火砕流、火山灰の降下、泥流などによる被害に関する情報を
知ることができる。主に活火山による影響が想定される地域で公表されている。
-地震防災・危険度マップ
日本に住んでいるかぎり、東日本大震災のような巨大地震がいつ再び私たちを襲ってき
てもおかしくない。地震の被害に対しては揺れやすさマップ、危険度マップが公表されて
いる。危険度マップについては建物倒壊危険度薗414]と火災危険度、液状化危険度に
分かれている。地域によって異なるが314種類のマップが公表されていることが多い。
地震に備えるためにとても参考になるマップだが、巨大地震が予想されている東京でも残
念ながら公表している自治体が少ないのが現状だ。

済環境によるもの

供給過多、需要の縮小によって在庫がダブつくようなケlスが該当する。全体の経済が
不況の時期に発生しやすい。また、ある地域に集中的に住宅を供給したものの、見込みほ
ど売れないと、こういうことが起こりゃすい。その場合には、思い切って価格を下げてで
も売らなければ、現金を回収することができない。リlマン・ショック後に発生した、ア
ウトレットマンションなどは、この理由によって安くなった典型的な例だ。
こういうケlスは、事業者の経営状態が悪くなっていることが多い。それだけに、耐震
偽装などの問題があったように物件に暇庇があるのではないか、購入後に問題が起こった
ら誰が責任を取るのか、といった点をクリアにしたい。クリアできるのであれば、
得物件になる可能性が高いだろう。

ハザードマップを調べよう
地震、台風、洪水、土砂崩れ||日本に住んでいれば、自然災害と無縁でいることはで
きない。自然災害によって私たちの住宅も被害を受ける可能性がある。地域によって台風の被害を受けやすい、地震が頻発する、といった違いがある。こうし
たリスクを避けるために、火災保険や地震保険に加入するという方法もあるが、一番のリ
スク回避手段は、自然災害のリスクの少ない場所に住むことだ。今住んでいる地域、これ
から住もうとしている地域にどのようなリスクが存在するのか、またそのリスクの大きさ
はどの程度なのか知っておきたい。こうした情報が詰まっているのがハザードマップだ。
ハザードマップは大雨や巨大地震などが発生したと想定し、その被害状況をシミュレー
ションした結果を各自治体が中心となって公表しているもの。主に次の7種類のハザード
マップがあるが、自治体によって公表状況は異なっている。その状況がまとめられている
のが「国土交通省ハザードマップポlタルサイト」だ。自然災害への意識の高まりに伴い、
ハザードマップを公表する自治体は増えている。だが、洪水と土砂災害を除けば公表して
いる自治体がまだまだ少ないのが現状だ。

売り主に事情があるケース

特に物件に暇庇があるわけではなさそうだ、ということであれば、次に考えたいのが売

り主に何か事情があったのではないか、ということだ。不動産業者に連絡し、「売り主は
どうしてこの物件を売ろうとしているのですか?」と聞けばいい。売り主が抱えている事
情を教えてくれるはずだ。売り主の事情によって安い場合には、お買い得となることが多
い。売り主が抱えていることが多い事情には、次のようなものがある。競売物件が代表だろう。昔は競売u怖いもの、というイメージが強かった。それもそ
のはず、不法占拠者を立ち退かせるのが難しかったり、ローンを使いにくかったためま
とまったお金が必要だったり、権利関係が複雑だったりと、プロでもトラブルに巻き込
まれることが多かった。最近はこうした問題がかなり解消され利用しやすくなったため、
数多くの人が裁判所で行われる入札に参加するようになった。ところが、競売は入札な
ので参加者が増えれば、割安に買える機会も少なくなった。競売で買うより、普通に買ったほうが安かった、ということも数多く見られる。競売は一部の人たちだけが参加し
ていたからこそ安く買えたのだ。
むしろ、競売にかける前に売却してしまう任意売却物件のほうにチャンスがあるかも
しれない。ただし、何も理由がなくて相場よりも価格が安くなるわけではない。問題も
数多くある。まず、債権者である金融機関との交渉となるので、購入に時間がかかる。
また、売り主にお金がないので、管理費や修繕積立金の滞納が積み上がっていることも
多い。戸建てでも修繕する費用がないので、建物がかなり傷んでいることが多い。また、
残置物がある場合には、その処分にも手聞がかかる。このように、テクニックが必要に
なるので、安いとはいえ素人にはあまりお勧めができないのが実情だが、勉強したいと
いう人にとっては面白いかもしれない。たとえば、相続で取得した物件を売却して相続人に分けるというケ1スが該当する。
あまり金額的なこだわりは強くなく、早く現金化したいというニlズのほうが強いため、
相場よりも安いことが多いし、購入希望者が少なければ値引き交渉も利きやす業者が持っている物件でも、早く現金化して次の物件を取得したい、決算期末までに
数字を上げたいという理由がある場合に安くなることがある。こういう場合、買ったと
きよりも安く売る「損切り物件」であることも多い。マンションの売れ残りの部屋が安
くなるのも同じような理由だ。こういう理由であれば問題があるケlスは少ないだろう。住宅を買い換えするときには、現在の物件を売るのが先か、新しい物件を購入するの
が先かという問題が出てくる。もしも、売却した後に、購入する物件を探すのでは、い
い物件が見つかるまで一時的に賃貸物件に住む必要があるかもしれない。ただでさえ、
物入りな時期に、無駄なコストが発生してしまう。できるだけ、新しい物件を決めた後
に、売却を決めたいところだ。ところが、これだといつまでも希望の価格では売れずに、
二重にロlンを払い続ける必要があるかもしれない。いい物件さえ見つかれば、できる
だけ早く売りたくなるはずだ。なかなか売れなければ、トータルで考え厳しい値引きに
も応じるしかなくなる。

環境に問題があるケース

交通量の多い道路、線路に接している、清掃工場や火葬場、墓地、刑務所が近いとい
ったケlスが該当する。騒音や公害、イメージの悪化によって、相場よりも安くなって
いるケ1スが多い。あまり意識されないが、保育園、幼稚園、小学校、中学校などに接しているケlスも
問題とされるケlスが多い。父母が送り迎えでたむろする、子どもたちの声や放送がう
るさい、通学路になり車が通りにくい、たびたびピンポンダッシュ(玄関の呼び鈴を鳴
らして逃げるという、子どものいたずら)される、など不満はいろいろだ。こうした理由
で、相場よりも明確に安くなることは少ないが、値引き表渉のネタにはなり得るだろう。
東日本大震災以来、軟弱な地盤の地域や放射線量の高い地域を避ける傾向が出てきて
いる。液状化被害がひどかった地域や放射線量の高い地域の不動産相場は下落している。
人によって捉え方が違ってくる問題もある。たとえば、海辺や川ベり、傾斜地や崖地
に建っているというもの。災害の危険という面からは問題がある。ところが、これらは
海や川が近い、景観がいいという理由で逆に人気になったりする。また、公園の近くは、
不特定多数の人が集まり、深夜になっても若者がたむろするなどセキュリティに問題が
あるものの人気がある。コンビニの近くも同様だ。デメリットを超えるメリットを感じ
るなら積極的に選ぶ理由になるだろう。

物件に瑕疵があるケース

最も避けたいのがこのケlスだ。建物が沈下して傾いている、床下がシロアリにやら
れている、基礎にひびが入っている、雨漏りがひどく腐食が進んでいる、といった欠陥
住宅がよく見られる。多くの人がこのケlスを心配している。そのため、後述するよう
に物件の問題の有無をチェックしてくれるホlムインスペクションサービスが広がり始
めている。
物件の取抗といっても、問題ないケlスもある。たとえば、エアコンが古すぎる、台
所が汚い、お風呂が古いといった設備上の問題、クロスや壁が汚い、外壁が傷んでいるといった外見上の問題などだ。こうした問題であれば、リフォームすることで改善がで
きる。高額なリフォーム代がかかるなら避けたいが、そうでなければ避ける理由にはな
らない。あくまでも中古物件は素材という視点でチェックしたい。あくまで、避けるべ
きは建物の基礎や柱など躯体に関する問題だ。たまに出合うのがこのケlス。住人が自殺した、殺人事件があったというようなケー
スだ。さすがに多くの人が嫌がるので、相場よりも大幅に安くなるのが一般的だ。私な
ら間違いなく避けるが、中には全然平気という人もいる。自分は平気でも近隣の住民は
嫌ということもある。それでも平気というなら買いかもしれない。

物件自体に問題があるもの

中でも一番多く出合うのがこの理由だ。物件自体の問題にもいくつかの種類がある。順
番に見ていこう。

 

比較的戸建て物件で多く見られるのが、「再建築不可物件」だ。建築基準法では幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地には原則として建物は建てられないことになっている。つまり、道路と接している幅が2m未満しかない土地に建っている建物は違法建築の状態になっている。建物が古くなり、
建て替えたくても、建て替えることはできないのでリフォームして住み続けることにな
る。住もうと思えば住めるが、できるだけ避けたい物件だ。
もう一つよく出合うのが「容積率オーバー物件」だ。それぞれの土地には、建てても
のベゆか
いい建物の大きさの上限が決められている。土地の面積に対する建物の延床面積(建物
各階の床面積の合計)の上限を容積率という。たとえば100平米の土地があるとき、
容積率100%であれば延床面積100平米までの建物しか建ててはいけない。それな
のに120平米の建物を建てていれば容積率オーバー物件ということだ。
厳密にいうと、容積率は前面道路の広さによっても制限される。住宅地ではあまりな
いが前面道路が狭ければ、建ててもいい建物も小さくなることがある。住居系地域では、
容積率に前面道路の幅員×0・4×100(%)までという制限が設けられている。も
しも、容積率200%となっていても、前面道路が4mしかなければ、4×0・4×1
00H160%と、160%までしか建てられないので注意が必要だ。
これらの法令違反物件には、銀行は住宅口Iンをつけたがらない。金融機関はコンブ
ライアンス(法令順守)の強化が求められているのに、わざわざ法令違反物件に融資するのは問題がある。探せば貸してくれる金融機関も見つかるかもしれない。
まった頭金を要求されたり、高金利など普通の住宅ロlンではない可能性は高い。いく
ら安く買っても、金利が高ければ総支払額ではあまり変らなかったということもあり得
る。売却するには、やはり住宅ロlンがつきにくい分、買い手がほとんどいなくなるか
ら手を出すべきではないだろう。こうした法令違反物件については、販売時の物件資料
にも明記することが義務付けられているので、必ず確認しよう。

安い物件には落とし穴がいっぱい?

ここまでできるだけ割安に物件を探すことの重要性を説明してきた。不動産にはハズレ
はあっても、掘り出し物はない、という言葉もある。実際に、物件探しをしていると、価
格が安い物件ほど、ハズレの確率は高くなるのは事実だ。売り主が値付けを間違えてしま
うケlスもまれにあるが、残念ながらほとんどのケ1スで価格が安いのには訳があるのだ。
不動産投資の世界では、買うべき物件は100件に1件程度しか見つからない。ここま
で厳しく見てしまうと、いつまでたっても自宅を購入できないが、できればこのくらいの気持ちで物件選びをしたい。物件を価格面から選び出していくと、訳あり物件の密度が濃
くなっていく。そこで、そのリストの中から手を出してはいけない物件をはじき出す。こ
の作業がとても重要だ。めぼしい物件は、実際に現地に行って調査をするが、すべての物
件を見に行くのは大変だ。できるだけ机の上で判断できるものはしておきたい。また、こ
の作業は新築物件よりも、中古物件を探すときの方がより重要だ。
価格が安い理由は大きく分けると、
●母物件自体に問題があるもの
●窃売り主の事情によるもの
●由経済環境によるもの
の3つに分けられる。どの理由で安くなったかを分析すれば、判断をつけや
すくなる。多くの人にとって問題があっても、あなたには問題はない理由かもしれない。
もしも、そうであればあなたにとって掘り出し物になる。

ライフプランを考えて物件条件をイメージしよう

次に物件を選ぶ際の注意点を見ていこう。まず考えたいのは、購入した住宅に住むのは
誰なのかということ。他人に貸すなら、借りてくれる人。自分で住むなら、あなたや家族
だ。意外にこういう基本的なポイントを考えていない人が多い。
現在、夫婦と子ども1人の3人家族だとしても、これからずっと3人というわけではな
い。もう1人生まれて4人になるかもしれないし、子どもが大きくなれば独立し夫婦だけ
になるだろう。時間とともに家族形態が変化していくことを考慮して、家を選ぶべきだ。
1人だけで住むなら加平米程度のワンルlムでも問題はないだろう。結婚して2人にな
れば却平米程度、子どもができればω平米以上は欲しくなる。住む人数が多くなるほど広
い部屋が欲しくなるのは自然なことだ。逆に子どもが独立するなどして家族の人数が減れ
ばもっと狭い家で十分になる。
人生の中で最も広い住宅を必要とするのは、子どもが個室を欲しがる叩歳前後から独立
する却歳前後までのmim年の期間だ[図411]。たったこれだけの期間のために、無理
をして広い住宅を買ってしまい、住宅ロ1ンの返済が終わるころには、その住宅に住んでいるのは夫婦だけになる可能性は高い。最後は配偶者も亡くなり1人になる。だだっ広い
住宅に独居老人。高齢者世帯と子ども世帯が同居する大家族世帯が減少し、全国でこうし
た光景が見られるようになった。経済的にもセキュリティ的にもあまりいいことではない。
それだけではない。退職し、子どもも独立していれば、会社のことも学校のことも考え
ずに住む場所を選ぶことができる。現在の住宅はもちろん、生まれ故郷でも、海外でも経
済的な条件さえ許せば、どこでもOKだ。できれば、退職後にはどこに住むのか、住みた
いのか、というところまで考えた上で物件選びをしたいところだ。
賃貸であれば、家族の人数に応じて住み替えていけばいい。賃貸住宅は身軽なところが
最大のメリットだ。一方、購入するなら住み替えていくのは簡単ではない。短期間の住み
替えは不利だからだ。実質家賃を計算すれば、不動産価格が下落する時代では保有期聞が
短いほど実質家賃が高くなるのは前述した通りだ(訂i訂ペ1ジ)。
購入するなら住み替え回数を最小限にすることが重要だ。たった叩年ちょっとのために
無理をして子どもたちに個室を用意する必要があるのか、こういう点まで考えて物件の条
件を考えてほしい。また、不動産価格が下落する時代でもあるのだから、やはり無用に広
い住宅を建てる、もしくは買おうとしないほうがいい。広い住宅ほど転売が難しくなるからだ。広い住宅を建てる人ほど、自分好みの住宅にしたがる傾向がある。また、広い住宅
ほど価格が高いので購入できる人が減り、価格の下落が激しくなりやすい。
人生を考えると子どもが生まれないかもしれないし、子どもが独立せず家に居続けるか
もしれない。退職後は故郷に帰らないつもりだったが、帰ることになるかもしれない。収
入が上がっていくと思っていたら、給料が下がった、リストラされた。人生にはさまざま
な事件が起こる。立派な住宅に住みたいという気持ちは大切だが、アクシデントがあった
としても家計が崩れないように慎重に物件の条件を決めてほしい。